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Como un despacho de abogados autónomo y comprometido con la buena praxis del derecho y la justicia, nuestro equipo plasma por escrito su opinión personal y la de Pluslegal Abogados sobre temas de interés general relacionados con nuestro trabajo diario y experiencia. Consulta todos los artículos de opinión del despacho.

La opinión de Pluslegal Abogados

nov.
17
2016

Los arrendamientos urbanos y las promesas incumplidas

Posted 3 years 319 days ago ago by Pluslegal Abogados

Han transcurrido más de 3 años desde la aprobación de la Ley 4/2.013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de viviendas, de 4 de Junio, que tenía como objetivo esencial incrementar el número de viviendas arrendadas y por consiguiente que cada vez fuesen menores los inmuebles vacíos.

Pasado este tiempo la valoración que hacemos desde Pluslegal de las medidas que se adoptaron  por esta reforma legislativa es negativa  ya sea porque nunca se pusieron en marcha por indolencia por parte del Gobierno o en su caso no fueron acompañadas de medios adicionales para lograr el objetivo indicado.

Desde Pluslegal vamos a analizar las medidas que han devenido ineficaces así como a plantear propuestas concretas para dar una mayor seguridad jurídica al sector de los arrendamientos urbanos. Son las siguientes:

 El registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

Este Registro previsto por la Ley 4/2.013 nunca se creó, siendo su finalidad que el propietario pueda conocer la solvencia de su futuro inquilino mediante la verificación de si el mismo ha sido moroso en un contrato de arrendamiento y ha sido demandado y condenado en un proceso de desahucio.

Desde el Ministerio de Fomento se han dado excusas varias para la falta de creación de este Registro: que cuando alguien figure en el mismo firmará por medio de personas vinculadas, que es muy difícil articular el modo de comunicación de las Resoluciones judiciales por parte del Letrado de la Administración del Justicia del Juzgado al Registro, que hay procesos que finalizan por Sentencia y no por Decreto. Pero es que todo esto se conocía o debía conocer por el Gobierno y el propio Poder Legislativo ya antes de incluir la creación del Registro en la reforma ¿o es que fue una mera improvisación?

Desde Pluslegal consideramos que el Registro debe ser creado y que no existe ningún obstáculo que en la era de las tecnologías impida su correcta implantación.

Suspensión del proceso de desahucio por la mera solicitud de Abogado y Procurador de Oficio

El artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita, representa a día de hoy uno de los obstáculos añadidos a la rápida resolución del conflicto de desahucio, pues pasado a la realidad lo que hace es dilatar el procedimiento, al menos, un mes más.

La realidad hoy día es que esto supone que el juzgado detenga el procedimiento, resuelva la suspensión hasta que se notifique al Colegio de Abogados la solicitud, se lleve a cabo la notificación efectiva, se comunique al juzgado, se provea la notificación y se acabe resolviendo la continuación del procedimiento y notificado este hecho nuevamente a las partes. Al efecto, esto supone más de un mes de demora que solo beneficia al incumplidor.

Es llamativo en la era tecnológica que se dé este procedimiento tan lento y rituario. Se ha demostrado en la modificación de otras leyes, que dotar de agilidad la aplicación de estas normas es posible. Así, la modificación del artículo 520 LECrim, establece que un detenido tiene que ser asistido en las 3hs siguientes a su detención. Y este plazo se cumple. Se cumple porque existen medios actuales para llevar a cabo la comunicación: LEXNET, teléfono, correo electrónico… Esto quiere decir que existe la posibilidad real de realizar el trámite de poner a la disposición del ciudadano a un abogado de oficio que luche por sus intereses, protegiendo el derecho de asistencia jurídica constitucionalmente protegido por el artículo 24 de la Constitución española, y que este  derecho a la asistencia jurídica no tiene por qué estar reñido con el derecho del perjudicado a recibir una respuesta rápida y ágil de la justicia, a la no dilación en los procedimientos judiciales y a la restitución de sus derechos de una forma rápida y eficaz, sin que sirva de estrategia procesal dilatoria el hecho de solicitar asistencia gratuita y que al final la Ley acabe olvidando a las “víctimas” en pro de una excesiva protección a los incumplidores que hagan que la dilación de los procedimientos jueguen a su favor.

Dotación de más personal

Otra de las medidas que habrían de implantarse, es la dotación de más medios humanos en el seno del procedimiento de desahucio. En comunidades como Cataluña, Madrid o Andalucía es donde se hace preciso dotar de más medios personales tanto a los Juzgados (a través del incremento de plazas como consecuencia de la convocatoria de oposiciones), como a las comisiones de lanzamiento. Con respecto a estas últimas, un avance importante pasaría por cumplir con el compromiso señalado en la ya referida Ley 4/2013, que contemplaba la posibilidad de que en los casos de desahucio, al objeto de evitar demoras en la práctica del lanzamiento, fuera suficiente la presencia de un único funcionario en los lanzamientos; de esta manera, la Comisión estaría formada únicamente por un funcionario y no por dos, agilizando de este modo la ejecución de los lanzamientos e incrementándose con ello el número de los mismos. No obstante, actualmente no se ha hecho efectiva esa medida, por tanto, desde Pluslegal apoyamos, al objeto de dar celeridad a la práctica de los lanzamientos, la implantación de un solo funcionario en la comisión de lanzamientos, más si cabe, cuando las funciones del oficial son de mero apoyo.

 

Causas tasadas de suspensión

 

Existen otras causas externas al procedimiento que dilatan el mismo en el tiempo, entre ellas destacaremos, la facultad de la comisión judicial de suspender el lanzamiento el mismo día de su celebración, ya sea porque en el inmueble residen menores de edad, dependientes, animales o personas distintas del demandado. Cuestión que genera bastante inseguridad en los propietarios.

 

Es importante mencionar que el Secretario Judicial, en virtud del  artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dará el plazo de un  mes a los demandados para abandonar la vivienda, pudiendo asimismo este último,  solicitar la prórroga de un mes más para la práctica del lanzamiento de existir un motivo fundado.  Pero más allá de esta posibilidad que otorga la ley al demandado,  la Comisión judicial discrecionalmente puede suspender el mismo.

 

Ahora bien, si la única finalidad de este acto, que además pone fin al proceso de desahucio, es poner a disposición del demandante la vivienda objeto del mismo ¿porque la comisión judicial puede, por su cuenta y riesgo, suspender este bajo determinadas circunstancias? ¿Cuáles son estas circunstancias? ¿Es esto justo para el propietario que tendrá que esperar a recuperar la vivienda hasta que la comisión judicial decida practicarlo?

 

Las causas más habituales por las que dicho órgano judicial decide la paralización de este acto procesal, son menores viviendo en la vivienda, personas dependientes, animales, etc.

 

En virtud de lo mencionado, desde Pluslegal creemos necesario regular esta facultad de la comisión judicial de suspender el lanzamiento acotando por Ley,  bajo el sistema de numerus clausus, los supuestos en los que está puede decidir suspender el lanzamiento; no obstante, para evitar dicha suspensión en estos casos, esta regulación debería pasar por incluir preceptos como el siguiente: “Podrá suspenderse el lanzamiento siempre que existan menores en la vivienda objeto de desahucio, excepto en aquellos supuestos en los que la parte demandante solicite la presencia de los servicios sociales el día señalado para su ejecución, en cuyo caso, se librarán los Oficios pertinentes a los Organismos correspondientes” “ En ningún caso podrá suspenderse la práctica del lanzamiento por encontrar en la vivienda animales, debiendo la comisión judicial requerir de urgencia al servicios correspondiente y proseguir con dicho acto” “Bajo ningún concepto la comisión judicial accederá a la solicitud del demandante de suspender la práctica del lanzamiento, debiendo practicarlo.”

Supresión de bonificaciones fiscales

Otro de los impedimentos que encontramos de cara a fomentar del alquiler, es la reducción de los beneficios fiscales tanto para propietarios como para inquilinos. Así, los arrendadores, actualmente tan sólo pueden practicarse una reducción única del 60% al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, cuando antes podían practicarse una reducción del 100% en el caso de inquilinos menores de 30 años. En el caso de los arrendatarios, éstos también han visto reducidas las deducciones a las que tenían derecho, pues en 2015 quedó suprimida la deducción estatal por alquiler de una vivienda para uso habitual.

 

 






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