Debido a los cambios normativos respecto a la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda de cara al año 2.024 hemos decidido hacer este artículo para explicar los cambios normativos introducidos por la ley de vivienda.
Empezamos analizando el artículo 46.2 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo que establece que, en los contratos sometidos a la LAU, las actualizaciones de la renta que se realicen entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, estarán sujetas a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor la actualización máxima será del 3%.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte de pacto entre las partes. En ausencia de pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior 3%.
Por otra parte, el artículo 18.1 LAU establece que, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización
Dicho lo anterior, y antes de entrar en el análisis de la actualización de la renta, es importante resaltar que estas limitaciones solo aplican a los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, no siendo aplicable, por lo tanto, al resto de contratos de arrendamiento como pueden ser los de temporada o de habitación.
Dicho lo anterior es importante indicar que ambos textos legales introducen una doble limitación, en primer lugar, la LAU estable que la actualización de la renta no podrá ser superior al IPC, por lo que en el caso de que el IPC se sitúe por debajo del 3% la actualización de la renta quedará limitada por el IPC.
Siempre que el IPC sea superior al 3% habrá que tener en cuenta las limitaciones del artículo 46.2 del Real Decreto-ley 6/2022, este distingue entre gran tenedor y pequeño tenedor, los primeros tendrán limitada la actualización de la renta a un máximo del 3%, los segundos podrán pactar con sus arrendatarios una subida superior al 3%, pero debemos recordar que en caso de pacto la actualización podrá ser superior al 3% pero nunca podrá ser superior al IPC, si no existe pacto entre las partes la actualización de la renta quedará limitada a un máximo del 3%.
Hemos de indicar que, si el arrendador decide dar por resuelto el contrato por haberse cumplido todas las prórrogas legales y firmar un nuevo contrato, la nueva renta no quedará limitada por lo expuesto en este artículo pero puede que le sean aplicables las limitaciones para zonas tensionadas en caso de haberse declarado.
Terminamos indicando que lo expuesto en este artículo solo es aplicable a los contratos que vayan a ser actualizados en el año 2.024, lo contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2023, quedan sometidos a las mismas limitaciones, pero siendo la limitación de un 2% en vez de un 3%.
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8 comentarios
¿Si durante 2024 el IPC se sitúa por debajo del 3% no podrán actualizarme la renta por encima?
Exacto, la actualización de la renta siempre quedará limitada por el IPC.
¿Tiene consideración de gran tenedor cualquier sociedad mercantil?
No, solo las que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 k) de la ley por el derecho a la vivienda.
¿Qué se considera gran tenedor?
Conforme establece el artículo 3 k) de la ley por el derecho a la vivienda es gran tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
¿Si firme el contrato el 27 de diciembre, pero pone que la entrada se hace el 2 de enero que limitaciones me aplican?
Las de 2024, para la actualización de la renta se toma como fecha la entrada en vigor del contrato y no la fecha de firma en caso de ser diferentes, salvo que en el contrato ponga otra cosa.