En el complejo mundo del alquiler de viviendas, es esencial conocer las reglas que rigen la actualización de la renta para evitar sorpresas y conflictos. Con la reciente implementación de la nueva ley de vivienda, se han introducido límites específicos para la actualización de rentas, y es crucial comprender cómo operan estos límites. En este artículo, te proporcionaremos una guía clara sobre los límites del alquiler y cómo afectan tanto a arrendadores como a inquilinos en España.
¿Cuáles son los límites del alquiler y cómo operan?
Los límites del alquiler se refieren a las restricciones legales sobre la cantidad en la que la renta de una vivienda puede ser actualizada en un período específico. Estos límites fueron introducidos en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, con el objetivo de proteger tanto a los inquilinos como a los arrendadores y asegurar un equilibrio justo en las relaciones de alquiler.
Diferenciando entre grandes y pequeños tenedores
Una de las primeras consideraciones para entender los límites del alquiler es la distinción entre grandes y pequeños tenedores. Un gran tenedor es una persona física o jurídica que posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Por otro lado, los pequeños tenedores son aquellos que no cumplen con estas condiciones.
Para los grandes tenedores, la actualización de la renta no puede exceder del 2% en 2023 y del 3% en 2024. En cambio, los pequeños tenedores tienen la flexibilidad de pactar las actualizaciones con los inquilinos. En ausencia de un acuerdo específico, se debe aplicar un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
El papel del IPC en la actualización de rentas
Es importante tener en cuenta que los porcentajes máximos de actualización establecidos anteriormente son sólo una parte de la ecuación. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la actualización anual de la renta no puede exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC).
En la práctica, esto significa que si el IPC es mayor que el 2% en 2023 o el 3% en 2024, se deben aplicar estos porcentajes. Sin embargo, si el IPC es menor que estos límites, debe utilizarse el IPC como referencia para la actualización.
Cuidado con los pactos y métodos de actualización
Es común que algunos contratos de alquiler establezcan índices o métodos de actualización distintos al IPC. Siempre que estos métodos no superen el IPC y los límites del 2% en 2023 o el 3% en 2024, pueden aplicarse según lo acordado en el contrato. No obstante, si el método de actualización resulta en una cifra mayor que los límites mencionados, se debe aplicar el menor de ambos valores.
Zonas tensionadas y el alquiler
Las zonas tensionadas han sido una preocupación para muchos inquilinos. La ley de vivienda establece limitaciones en la fijación de rentas iniciales para las viviendas ubicadas en estas áreas, pero en lo que respecta a las actualizaciones de renta, operan igual que en cualquier otro contrato de arrendamiento.
El futuro de los límites del alquiler
La ley de vivienda ha previsto la creación de un nuevo índice a partir de 2025, pero hasta la fecha, no se ha proporcionado información sobre su metodología o detalles específicos.
Asesoramiento especializado en alquileres
Si te encuentras en una situación complicada con la actualización de renta o cualquier otro aspecto de tu contrato de alquiler, no dudes en buscar asesoramiento especializado. En Pluslegal Abogados, estamos dedicados a ayudarte en todos los temas relacionados con el alquiler de viviendas. Puedes contactarnos en el 91 278 14 53 para obtener el apoyo necesario y resolver tus dudas.
Recuerda que conocer y entender los límites del alquiler es esencial para garantizar una relación armoniosa y justa entre arrendadores e inquilinos. La información proporcionada en este artículo te servirá como una guía práctica para abordar este tema complejo y mantener una experiencia positiva en el alquiler de viviendas.
15 comentarios
Hola! tengo un contrato de alquiler de 5 años firmado el 15 de diciembre de 2020.
El proprietario me ha avisado en noviembre de este año que en enero 2024 el aumento con IPC será del 3%. Pero he leído que a los contratos que se actualizan antes del 31.12.2023 se sigue aplicando el 2%. ¿qué versión es correcta? Él dice que a partir de enero me toca el 3% porque estamos a 2024. En caso sea el 2%, que ley o link formal le puedo enviar al proprietario para que vea lo que le quiero decir? Gracias
Si el contrato de arrendamiento cumple una nueva anualidad en enero de 2024, se aplica para la actualización el ICG del 2%. La actualización de la renta viene contemplada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con la Disposición final sexta de la ley de vivienda, en la que se establece la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
He buscado en las últimas normas (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo y Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) la limitación del dos por cierto que se debe aplicar en la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2023, pero no lo encuentro, ¿podéis ayudarme, por favor?
El Real Decreto-ley 6/2022, en su artículo 46.1.b y la Ley 12/2023, en la disposición final sexta, indican:
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Sin embargo, ahí no se especifica nada sobre el dos por cierto, si no que dirige al IGC. He hecho una búsqueda rápida sobre la norma para ver si se hacía referencia al dos por cierto en otro sitio, pero no he encontrado nada. Gracias de antemano
El Anexo de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española dice que cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento.
De ahí viene el máximo del 2% al estar limitado el IGC al 2%.
Si necesita asesoramiento especializado puede contactar con Pluslegal Abogados en el 912781453 o en info@pluslegal.es
Tengo una habitación alquilada, para este tipo de contratos, también operan estas limitaciones? gracias!!
No, los contratos de habitación son contratos atípicos que no se rige por la LAU sino por el código civil, por lo que no le son aplicables estas reglas y habrá que atenerse a lo que se diga en el contrato.
hace pocos días mi casero me subió la renta por encima de lo permitido , ¿puedo hacer algo al respecto?
Un saludo
En primer lugar, debe mostrarle su disconformidad por escrito, y para evitar problemas legales debe pagarle la integridad de la renta y luego reclamarles judicialmente.
pero estas reglas operan para las zonas tensionadas? , un saludo
Si, la limitación de las rentas en las zonas tensionadas se aplica a la fijación de las rentas iniciales, pero en el tema de las actualizaciones de las rentas opera igual que el resto de los contratos de arrendamiento.
Mi duda es la siguiente, ¿A partir de 2024 de cuánto serán las subidas del alquiler?. Muchas gracias por su respuesta
No se sabe, la ley de vivienda dice que el INE creará un índice nuevo, del que a día de hoy no se conocen detalles o metodología de cálculo.
Buenos días, mi arrendador pretende subir la renta un 4% porque lleva 2 años sin subirme ¿lo puede hacer?. Gracias
En caso de que su arrendador sea un pequeño tenedor prima la autonomía de la voluntad, y si no hay pacto debe aplicar un 2% pero dicho 2% no puede ser acumulativo si no lo ha subido en años anteriores, por lo que lo máximo que podría subirle es un 2%.
Buenas, ¿podríais explicar esto un poco mejor? En mi caso me quieren subir un 16%, justificando la no subida de los dos últimos años. Adicionalmente me adjuntan un documento del INE ( cálculo de rentas) para esos períodos y aparece un 14%. Mi contrato es de enero de 2021 y no ha sufrido ninguna variación de precio.
¿El límite también afecta al acumulado? No se específica en ninguna parte y creo que es bastante interpretable
Me gustaría entenderlo porque me parece muchísima subida.
Un saludo