Ley de Vivienda

Limitaciones de la renta en la ley por el derecho a la vivienda

El 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Entre las novedades de dicha ley, está que se incluye la posibilidad de que las comunidades autónomas declaren zonas tensionadas, si cumplen ciertos requisitos.

En caso de que la zona sea declarada como tensionada el precio de la renta estará limitado por las siguientes reglas:

  1. Si existe un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en los 5 años anteriores, el precio del nuevo contrato estará limitado por la renta del contrato anterior que podrá ser incrementada conforme a la actualización anual. Si en el contrato anterior no se recogía el pago de los gastos, en el nuevo contrato tampoco podrán repercutirse gastos.

Se podrá incrementar la renta del contrato anterior en un 10% si se alguno de los siguientes supuestos:

  1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
  1. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
  1. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
  1. Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

En los casos en que el propietario sea un gran tenedor y exista un contrato anterior se aplicarán las reglas anteriores para la determinación de la renta siempre que no se supere el índice de precios de referencia. Si dicho índice no estuviera aprobado la determinación de la renta se regirá por lo expuesto en los párrafos anteriores.

  1. Si no hubiera habido un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en los 5 años anteriores la renta máxima sería la fijada por el índice de precios de referencia.

En caso de que se declarase la zona como tensionada pero no se hubiese aprobado el índice, la renta será la que libremente determinen las partes en caso de no hubiera un contrato anterior.

Limitación de precios de alquiler en zonas tensionadas

La Ley 12/2023 introduce una medida importante para regular los precios de alquiler en zonas tensionadas. Si una comunidad autónoma declara una zona como tensionada, se establecen restricciones en los precios de alquiler. En caso de existir un contrato de arrendamiento previo en los últimos 5 años, el nuevo contrato se ajustará al precio del contrato anterior, con la posibilidad de incrementos anuales.

Además, no se podrán repercutir gastos si no estaban contemplados en el contrato anterior. También se permite un aumento de hasta el 10% en el caso de que se cumplan ciertos supuestos, como rehabilitaciones, mejoras de accesibilidad o ahorro de energía. Estas medidas buscan equilibrar el mercado de alquiler y proteger los derechos de los inquilinos en zonas donde la demanda es alta y los precios se han disparado.

Precios máximos de alquiler en ausencia de contratos previos

En el caso de que no haya existido un contrato de arrendamiento en los últimos 5 años, la ley establece un precio máximo de alquiler basado en el índice de precios de referencia. Este índice proporciona un marco objetivo para determinar el importe adecuado del alquiler en ausencia de un contrato previo.

Sin embargo, si una zona es declarada como tensionada pero aún no se ha aprobado el índice de precios, las partes tienen la libertad de acordar el importe de la renta en función de sus negociaciones. Estas medidas garantizan una regulación adecuada del mercado de alquiler y buscan evitar situaciones abusivas de precios en áreas donde la oferta de viviendas es escasa y la demanda es alta.

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10 comentarios

  1. Hola, me surge una duda, yo como propietario, ¿estoy obligado a enseñar el contrato anterior para comprobar cuál era la renta? gracias por su respuesta. Un saludo

    1. Hola Cristina, no, la ley obliga al propietario de un inmueble situado en una zona tensionada a informar al inquilino antes de la firma del contrato, así como a incluir en el contrato, de que el inmueble se encuentra en una zona tensionada, de cual era la renta anterior y de cual sería la renta si se aplicará el índice, pero no esta obligado a enseñar el contrato anterior solo a informar. Un saludo

  2. hola, desde que ha salido esta nueva ley, hay una cosa que no me queda clara, ahora mismo, ¿Quién es considerado un gran tenedor?. Muchas gracias por el artículo. Un saludo

    1. La ley por el derecho a la vivienda define como gran tenedor aquel que tiene 10 o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En cualquier caso, las Comunidades Autónomas pueden determinar que alguien sea gran tenedor si tiene 5 o más inmuebles dentro de dicha zona tensionada. Un saludo

  3. Hola buenas tardes, tengo una duda respecto al artículo, ¿de qué manera se va a controlar que los propietarios en zonas tensionadas cumplan con la ley? muchas gracias

    1. A día de hoy no se recoge ninguna sanción por incumplir con las disposiciones de la ley por el derecho a la vivienda, hay que esperar al desarrollo reglamentario de la ley, así como a las declaraciones de zonas tensionadas para ver las posibles sanciones que contemplen las Comunidades Autónomas. Para cualquier otra duda nos quedamos a tu disposición. Gracias

  4. Gracias por el artículo, es muy interesante. Me surge la siguiente pregunta: ¿en las zonas no tensionadas puedo fijar la renta libremente?, gracias!

    1. Hola, la respuesta es si, en las zonas que no hayan sido declaradas como tensionadas las partes podrán pactar libremente la renta. Un saludo

  5. Hola, mi duda es la siguiente: si soy propietario de un inmueble que se encuentra en una zona tensionada, ¿si pinto el piso puedo subir un 10% la renta?. Gracias de antemano

    1. Hola Francisca, no para poder subir la renta un 10% deberás realizar obras de rehabilitación de gran calado ya que el importe de las misma tiene que ser, al menos, del 25% del precio de adquisición del inmueble. Cualquier duda nos quedamos a tu disposición.

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