Con la cuenta atrás para que se empiecen a activar las zonas tensionadas vamos a explicar cómo se calcularía la renta sobre las viviendas en las que no haya habido un contrato de arrendamiento en los 5 años anteriores.
El artículo 17.7 LAU establece que cuando no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Por lo tanto, en las viviendas ubicadas en zonas tensionadas se deberá aplicar el índice de referencia siempre que en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que declare la zona tensionada recoja la limitación de las rentas para las viviendas en las que no hubiera habido un contrato de arrendamiento en los 5 años anteriores. Si no se recoge dicha limitación entendemos que el precio será el que libremente determinen las partes. Asimismo, si se declara la zona como tensionada y no existe un índice de referencia el precio será el que libremente determinen las partes.
Conviene indicar que lo anterior es aplicable a pequeños tenedores. Los grandes tenedores quedan obligados a aplicar el índice de referencia con independencia de si ha existido contrato anterior, siempre que el valor resultante del mismo sea inferior a la renta anterior. Si la renta resultante es superior quedarán obligados a aplicar la renta anterior.
A día de hoy no se sabe como se va a calcular el índice de referencia ni los parámetros que va a seguir, así que habrá que esperar para poder desvelar cómo funcionará y si habrá un índice estatal o uno por cada comunidad autónoma.
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10 comentarios
¿Tengo que informar de si he tenido alquilado el inmueble en los 5 años anteriores?
Sí, el artículo 31 de la ley de vivienda fija esta obligación siempre que el inmueble este en una zona tensionada.
Hola, ¿Qué se considera gran tenedor?
El artículo 3 k) de la Ley de Vivienda dice que es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
¿Qué pasa si incumplo las limitaciones sobre la renta?
A día de hoy no hay un régimen sancionador, pero seguramente se apruebe, por lo que hay que esperar para dar respuesta a las posible sanciones.
Buenos días, ¿Cómo se calculará el índice de referencia?
A día de hoy no se sabe. Cataluña va a pedir la homologación de su índice de referencia, pero el artículo 17.7 dice que el mismo se desarrollará reglamentariamente. Hasta dicho desarrolló debemos ser cautos y esperar noticias.
Si compro un inmueble en una zona tensionada que no está alquilado en el momento de la compra, ¿qué tengo que hacer?
El artículo 17.6 LAU establece que si ha habido un contrato anterior (5 años) sobre el inmueble se aplicará la renta anterior. Esto aplica independientemente de si era usted propietaria o no, por lo que debería preguntar al vendedor si ha habido contratos de arrendamiento del inmueble en los 5 años anteriores antes de proceder a comprarlo.