¿Se puede resolver un contrato de arrendamiento de local si el Ayuntamiento no concede la licencia de actividad?

En este artículo vamos a analizar la Sentencia del Tribunal Supremo número 316/2022 del 20 abril de 2020 pero antes vamos a dar unos tintes sobre la pregunta del encabezamiento.

Para dar una respuesta habrá que analizar el contrato y si este contiene una cláusula en la que se establezca la responsabilidad del arrendatario de conseguir la licencia eximiéndose de responsabilidad al arrendador. Si no se contiene esa cláusula y el arrendatario no consigue la licencia de actividad el arrendatario podrá resolver el contrato al no servir para el uso convenido, en cambio si se contiene esa cláusula lo habitual es que el arrendatario no pueda resolver el contrato por haber asumido toda la responsabilidad y el riesgo de obtener las licencias administrativas.

Ahora bien, esto último admite excepciones como veremos en este análisis. La sentencia analiza la resolución del contrato por parte del arrendatario al no haber conseguido que cambiarán la titularidad de la licencia actividad a su nombre.

En este caso el arrendatario ejerció la resolución del contrato de arrendamiento después de que tramitado el recurso ante el Ayuntamiento este denegara la concesión de la licencia de actividad.

Aunque el contrato contiene una cláusula por la que el arrendatario se responsabiliza de la obtención de la licencia, el Tribunal Supremo entiende que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración, pudiendo el arrendatario, cuando se incumplen dichas obligaciones, pedir la resolución y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último dejando el contrato subsistente.

Asimismo basándose en la doctrina jurisprudencial plasmada en las sentencias n.º 51/2002, del 2 de enero, n.º 113, del 13 de febrero de 1989, n.º 878, del 21 de noviembre de 1988, n.º 201/2005, del 21 de marzo, y n.º 1311/2006, del 22 de diciembre, establece que el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria; que la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria; y que si el arrendador no ha cumplido con la obligación que le impone el artículo 1554.3 CC para evitar, incluso, toda perturbación de derecho que, por falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, queda a merced de cualquier comprobación de la Administración, que puede llevar a impedirla, ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realización cuando su resolución ha sido interesada por causa concreta al amparo del art. 1556 del precitado código.

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